septembre 26 2022
Geldstapel mit Häusern

Indexation des loyers

Les personnes qui ont conclu un bail de location doivent en général s’attendre à une indexation de leur loyer. En raison de la forte augmentation du coût de la vie, de nombreux locataires risquent une mauvaise surprise à la prochaine indexation. La VSZ explique pourquoi.

Ces derniers mois, les prix de l’énergie ont atteint des niveaux records, ce qui a fait grimper l’inflation, et par conséquent, le coût de la vie. L’index est lié à ces coûts et augmente donc également. C’est surtout depuis septembre 2021 qu’il augmente en flèche. Si l’on compare les chiffres des années précédentes, au cours desquelles il y a eu la plupart du temps une augmentation faible de 1 à 2 points entre les années, pour les 2 dernières années, on n’atteint pas moins de 13 points (août 2020-2022) !

Indices santé (indice pour le calcul des loyers)

  • 2022
  • 2021
  • 2020
  • 2019

Quel est le rapport entre un panier de biens et l’indice ?

Pour votre compréhension : l’indice est calculé à l’aide d’un panier virtuel. Celui-ci contient les produits les plus courants que consomme un Belge moyen, à l’exception de certains produits comme le tabac ou l’alcool. Comme de nombreux clients de supermarché l’ont probablement déjà remarqué, les prix de beaucoup d’autres biens augmentent actuellement également en plus de l’énergie. Il en résulte que les prix du panier virtuel augmentent également, et donc finalement aussi l’indice.

Le panier virtuel est adapté chaque année aux besoins des citoyens. Par exemple, le prix d’un fax a été retiré du calcul de l’indice il y a plusieurs années déjà, car le Belge moyen n’envoie presque plus de fax.

L’indexation d’un bail

L’adaptation du loyer est également liée au coût de la vie. Seuls les baux écrits qui sont enregistrés peuvent être indexés, sauf si le bail exclut explicitement une indexation. L’indexation se fait une fois par an, le mois de l’anniversaire du bail. Toutefois, elle ne se fait pas automatiquement. Le bailleur doit informer le locataire par écrit de l’indexation du loyer.

Comment le nouveau loyer est-il indexé et déterminé ?

Le nouveau loyer est calculé sur la base de l’indice santé selon la formule suivante :

loyer de base x nouvel indice = nouveau loyer
        indice de départ

  • Le loyer de base est le loyer fixé dans le bail
  • Le « nouvel » indice est l’indice santé du mois qui précède le mois de l’éventuelle adaptation. Ce chiffre change chaque année.
  • L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la conclusion du bail. Ce chiffre reste toujours le même.

Exemple :
Pour déterminer le nouveau loyer à partir de janvier 2022 :

Un bail a été signé le 16 décembre 2016 et est entré en vigueur le 1er janvier 2017. Le loyer était fixé à 600 €.

Loyer de base = 600 €
Nouvel indice = indice décembre 2021 = 115,60
Indice de départ = indice novembre 2016 = 103,97

Le calcul est le suivant :

600 € x 115,60 = 667,12 €
103,97

A partir de janvier 2022, le loyer est de 667,12 €.

Calcul automatique de l’indexation :

Le site du SPF Économie contient un calculateur automatique de loyer.

Mais vous pouvez également obtenir l’indice santé actuel auprès du Service public fédéral Économie au numéro de téléphone 02/277 56 40 (répondeur automatique). L’indice santé est également publié dans la plupart des quotidiens.

Bon à savoir :

  • Si le bailleur oublie d’indexer le bail à la date anniversaire, il peut demander l’adaptation au maximum pour les trois derniers mois qui ont précédé la demande.  
  • Si le locataire ne paie pas le nouveau loyer, le bailleur dispose d’un an pour entamer une action en justice devant le juge de paix.
  • Si le locataire constate qu’il a payé plus que ce qui est prévu par la loi, il peut réclamer le trop-perçu au bailleur par lettre recommandée. Le délai pour ce faire est de 5 ans maximum.
  • Si l’indice santé a baissé, le locataire peut également calculer le nouveau loyer et informer le bailleur du nouveau loyer plus bas.
  • Les augmentations de loyer dépassant l’indexation ne sont pas autorisées par la loi. Toutes les clauses du bail qui dérogent aux dispositions légales sont nulles.

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