Les personnes qui ont conclu un bail de location doivent en général s’attendre à une indexation de leur loyer. En raison de la forte augmentation du coût de la vie, de nombreux locataires risquent une mauvaise surprise à la prochaine indexation. La VSZ explique pourquoi.

Ces derniers mois, les prix de l’énergie ont atteint des niveaux records, ce qui a fait grimper l’inflation, et par conséquent, le coût de la vie. L’index est lié à ces coûts et augmente donc également. C’est surtout depuis septembre 2021 qu’il augmente en flèche. Si l’on compare les chiffres des années précédentes, au cours desquelles il y a eu la plupart du temps une augmentation faible de 1 à 2 points entre les années, pour les 2 dernières années, on n’atteint pas moins de 13 points (août 2020-2022) !

Quel est le rapport entre un panier de biens et l’indice ?

Pour votre compréhension : l’indice est calculé à l’aide d’un panier virtuel. Celui-ci contient les produits les plus courants que consomme un Belge moyen, à l’exception de certains produits comme le tabac ou l’alcool. Comme de nombreux clients de supermarché l’ont probablement déjà remarqué, les prix de beaucoup d’autres biens augmentent actuellement également en plus de l’énergie. Il en résulte que les prix du panier virtuel augmentent également, et donc finalement aussi l’indice.

Le panier virtuel est adapté chaque année aux besoins des citoyens. Par exemple, le prix d’un fax a été retiré du calcul de l’indice il y a plusieurs années déjà, car le Belge moyen n’envoie presque plus de fax.

Comment le nouveau loyer est-il indexé et déterminé ?

Outre le coût de la vie, l’adaptation du loyer est également liée au certificat énergétique (PEB). Seuls les baux écrits qui sont enregistrés peuvent être indexés, sauf si le bail exclut explicitement une indexation. L’indexation se fait une fois par an, le mois de l’anniversaire du bail. Toutefois, elle ne se fait pas automatiquement. Le bailleur doit informer le locataire par écrit de l’indexation du loyer.

Locations avec certificat énergétique A, B, C ou D

S’il existe un certificat PEB valable d’un label A, B, C ou D pour le bien loué, le loyer peut être indexé normalement à partir du 1er janvier 2023, c’est-à-dire que le nouveau loyer est calculé sur la base de l’indice de santé selon la formule suivante :

loyer de base x nouvel indice = nouveau loyer
indice de départ

• Le loyer de base est le loyer fixé dans le bail
• Le « nouvel » indice est l’indice santé du mois qui précède le mois de l’éventuelle adaptation. Ce chiffre change chaque année.
• L’indice de départ est l’indice santé du mois précédant la conclusion du bail. Ce chiffre reste toujours le même.

Locations avec certificat énergétique E

Si le contrat de location concerne un logement avec un certificat PEB d’un label E et que la date anniversaire du bail se situe entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, l’indexation du loyer est limitée à 50 %… Cliquez ici pour plus d’informations

Locations avec un certificat de performance énergétique F, G ou sans certificat de performance énergétique

Si le contrat de location concerne un logement avec un certificat PEB F ou G ou s’il n’y a pas de certificat PEB et que la date anniversaire du contrat de location se situe entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, l’indexation n’est pas autorisée !

Calcul automatique de l’indexation :

Le site du SPF Économie contient un calculateur automatique de loyer.

Mais vous pouvez également obtenir l’indice santé actuel auprès du Service public fédéral Économie au numéro de téléphone 02/277 56 40 (répondeur automatique). L’indice santé est également publié dans la plupart des quotidiens.

Bon à savoir :

• Si le bailleur oublie d’indexer le bail à la date anniversaire, il peut demander l’adaptation au maximum pour les trois derniers mois qui ont précédé la demande.
• Si le locataire ne paie pas le nouveau loyer, le bailleur dispose d’un an pour entamer une action en justicedevant le juge de paix.
• Si le locataire constate qu’il a payé plus que ce qui est prévu par la loi, il peut réclamer le trop-perçu au bailleur par lettre recommandée. Le délai pour ce faire est de 5 ans maximum.
• Si l’indice santé a baissé, le locataire peut également calculer le nouveau loyer et informer le bailleur du nouveau loyer plus bas.
• Les augmentations de loyer dépassant l’indexation ne sont pas autorisées par la loi. Toutes les clauses du bail qui dérogent aux dispositions légales sont nulles.