septembre 28 2018

L’indexation des loyers

Celui qui a conclu un bail doit généralement s’attendre à une indexation de loyer. A partir du 1er septembre 2018, cela vaut uniquement pour les baux enregistrés.

Régulièrement, les consommateurs nous posent des questions sur l’indexation des loyers. Dans cet article, vous trouverez des réponses claires et précises à ce sujet. Les règles exposées ici concernent uniquement les baux de résidence principale.

Ce qui est nouveau, c’est qu’une adaptation vers le haut est uniquement possible pour les baux écrits et enregistrés.

L’indexation d’un bail est l’adaptation du loyer au coût de la vie pour compenser la dépréciation monétaire permanente.

L’indexation se fait une fois par an et ce dans le mois anniversaire du bail. Une indexation n’est pas automatique. Le propriétaire doit la réclamer par écrit au locataire.

Si le propriétaire indexe le loyer plus tard, le locataire pourrait se voir confronté à d’importants arriérés. Afin d’éviter ce genre de situation, la loi limite les adaptations de loyer tardives aux trois derniers mois. Ainsi, si le propriétaire oublie par exemple d’indexer le bail en février et le fait seulement au mois de septembre, le propriétaire peut uniquement exiger la différence pour les mois d’août, juillet et juin.

Si le locataire ne paie pas cette indexation, le droit du propriétaire est prescrit un an après la date de la demande écrite. Le propriétaire doit avoir saisi le juge de paix compétent avant la fin de cette année pour faire valoir ses droits.

Le nouveau loyer se calcule sur base de l’indice santé qui varie tous les mois. Le nouveau loyer s’obtient selon la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice, divisé par l’indice de départ.
Le loyer de base correspond au loyer net indiqué dans le bail. Le « nouvel indice » est l’indice santé du mois précédant l’adaptation potentielle. L’indice de départ est l’indice du mois précédant la conclusion du bail.

A noter : toute augmentation de loyer excédant l’indexation est interdite par le législateur. Toute clause dans le bail qui déroge aux prescriptions légales est nulle.

Le nouvel indice santé est disponible auprès du Service public fédéral Economie au numéro 02/277 56 40 (répondeur automatique). L’indice santé est généralement également publié dans la plupart des quotidiens.

Exemple :
Un bail a été signé le 16 mai 2016 et est entré en vigueur le 1er juin 2016. Le loyer fixé dans le bail était de 600 euros.
loyer de base = 600 euros
nouvel indice = indice du mois de mai 2018 = 106,99
indice de départ = indice du mois d’avril 2016 = 103,53

Le calcul est le suivant :
600 euros x 106,99 / 103,53 = 620,05

Le nouveau loyer à partir de juin 2018 s’élève à 620,05 euros.

Calculateur d’indexation en ligne :
Le site du ministère économique comporte un calculateur d’indexation de loyer. Vous le trouverez à l’adresse suivante :

https://ng3.economie.fgov.be/NI/indicators/cpi/rentno_fr.asp?a=600&b=00&c=E&y0=2016&m0=05&y1=2016&m1=06&y2=2018&h=W

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