September 26 2022
Geldstapel mit Häusern

Indexierung der Mietpreise

Wer einen Mietvertrag abgeschlossen hat, muss in der Regel auch mit einer Indexierung  seiner Miete rechnen. Durch die extrem steigenden Lebenshaltungskosten kann es sein, dass viele Mieter bei der nächsten Mietindexierung große Augen machen werden. Die VSZ erklärt warum.

Vor allem die Energiepreise steigen in den letzten Monaten in Rekordhöhe und treiben dadurch die Inflation und dementsprechend auch die Lebenshaltungskosten in die Höhe. Der Index ist an diese Kosten gekoppelt und steigt dadurch mit. Vor allem seit September 2021 steigt er nun rapide an. Vergleicht man die Zahlen der vergangenen Jahre, in denen es meistens einen minimalen Anstieg von 1-2 Punkten zwischen den Jahren gab, so schlägt der Zeitraum der letzten 2 Jahre mit ganzen 13 Punkten zu Buche (August 2020-2022)!

Neue Regelung: Indexierung nur mit Energieausweis

Seit dem 1. Januar 2023 gibt es in der DG neue Regeln bezüglich der Indexierung der Miete. Eine Indexierung ist von nun an nur möglich, wenn das Mietobjekt einen Energieausweis vorzuweisen hat. Wie die Indexierung zu errechnen ist, erklären wir in folgendem Link.

Gesundheitsindizes (Index zur Berechnung von Mietpreisen)

  • 2023
  • 2022
  • 2021
  • 2020
  • 2019

Was ein Warenkorb mit dem Index zu tun hat

Zum besseren Verständnis: Der Index wird durch einen virtuellen Warenkorb berechnet. Dieser enthält die gängigsten Produkte, die ein durchschnittlicher Belgier konsumiert, mit einigen Ausnahmen wie Tabak oder Alkohol. Wie viele Supermarktkunden zurzeit bemerken, haben sich neben der Energie auch viele andere Güter verteuert. Daraus resultiert, dass die Preise des virtuellen Warenkorbes auch ansteigen und somit schlussendlich auch der Index. 

Der virtuelle Warenkorb wird jährlich den Bedürfnissen der Bürger angepasst. So sind zum Beispiel die Kosten für ein Faxgerät vor Jahren schon aus der Indexberechnung rausgeflogen, da der Durchschnittsbelgier kaum mehr ein Fax versendet. 

Wie wird die neue Miete indexiert und berechnet? 

Die Anpassung des Mietpreises ist neben den Lebenshaltungskosten auch an den Energieausweis gekoppelt. Alle schriftlichen Mietverträge, die registriert wurden, dürfen indexiert werden, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Die Indexierung wird einmal jährlich, und zwar in dem Monat, in dem sich der Vertrag jährt, vorgenommen. Dies geschieht aber nicht automatisch. Der Vermieter muss dem Mieter die Indexierung der Miete schriftlich ankündigen.

Diagramm mit verschiedenen Balken

Mietobjekte mit Energieausweis der Klassen A, B, C oder D

grüne PEB-Balken mit einem A,B,C und D

Wenn für das Mietobjekt ein PEB-Ausweis mit der Klasse A, B, C oder D vorhanden ist, darf der Mietpreis ab dem 1. Januar 2023 normal indexiert werden, d.h. der neue Mietpreis wird auf Basis des Gesundheitsindexes mit folgender Formel berechnet: 

Basismiete x neuer Index = neuer Mietpreis
        Ausgangsindex 

  • Die Basismiete ist der im Vertrag festgelegte Mietpreis. 
  • Der „neue Index“ ist der Gesundheitsindex des Monats, der dem Monat der möglichen Anpassung vorangeht. Diese Zahl ändert jährlich. 
  • Der Ausgangsindex ist der Gesundheitsindex des Monats vor Vertragsabschluss. Diese Zahl bleibt immer gleich.

Ein Beispiel
Um den neuen Mietpreis ab Januar 2022 zu berechnen:

Ein Mietvertrag wurde am 16. Dezember 2016 unterzeichnet und trat am 1. Januar 2017 in Kraft.
Der festgelegte Mietpreis betrug 600 €.

Basismiete = 600 €
Neuer Index = Index Dezember 2021 = 115,60
Ausgangsindex = Index November 2016 = 103,97

Die Berechnung lautet wie folgt:

600 € x 115,60 = 667,12 €
       103,97

Die neue Miete ab Januar 2022 beträgt 667,12 €.

Mietobjekte mit einem Energieausweis der Klasse E

oranger PEB-Balken mit einem E

Wenn der Mietvertrag eine Wohnung mit einem PEB-Ausweis E betrifft, sich zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2023 der Mietvertrag jährt und dementsprechend die Indexierung eintritt, dann ist die Indexierung der Miete auf 50 % begrenzt.. Klicken Sie hier für weitere Informationen

Mietobjekte mit einem Energieausweis den Klassen  F, G oder ohne Energieausweis

rote PEB-Balken mit einem F und G

Wenn der Mietvertrag eine Wohnung mit einem PEB-Ausweis F oder G betrifft oder auch kein PEB-Ausweis vorhanden ist, sich der Mietvertrag zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2023  jährt und dementsprechend die Indexierung eintritt, dann ist die Indexierung nicht erlaubt!

Automatische Indexberechnung:

Die Webseite des belgischen Wirtschaftsministeriums beinhaltet einen automatischen Mietrechner

Den aktuellen Gesundheitsindex erhalten sie aber auch beim Föderalen öffentlichen Dienst für Wirtschaft unter der Telefonnummer 02/277 56 40 (automatischer Anrufbeantworter). Der Gesundheitsindex wird auch in den meisten Tageszeitungen angegeben. 

Gut zu wissen:

  • Vergisst der Vermieter den Mietvertrag am Jahrestag zu indexieren, so darf er die Indexanpassung maximal für die letzten drei Monate verlangen, die der Ankündigung vorausgegangen sind. 
  • Zahlt der Mieter den neuen Mietpreis nicht, hat der Vermieter ein Jahr Zeit, eine Gerichtsklage vor dem Friedensrichter einzuleiten. 
  • Wenn der Mieter feststellt, dass er mehr als gesetzlich vorgesehen gezahlt hat, kann er die zu viel gezahlten Beträge per Einschreiben vom Vermieter zurückfordern. Der Zeitraum hierfür beträgt maximal 5 Jahre. 
  • Wenn der Gesundheitsindex gesunken ist, darf auch der Mieter die neue Miete berechnen und dem Vermieter den neuen niedrigeren Mietpreis mitteilen. 
  • Mieterhöhungen, die über die Indexierung hinausgehen, sind vom Gesetzgeber nicht erlaubt. Alle Klauseln im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind ungültig.

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